Wer Interesse an einem Immobilien-Investment auf Mallorca hat, hat bestimmt schon vom Beckham-Gesetz oder dem Goldenen Visum gehört. Investoren aus dem Ausland, die bereits auf der Insel wohnen oder dort wohnen wollen, profitieren davon. Einige weitere Gesetze machen ein Immobilieninvestment in Spanien attraktiv. Investoren, die zum Beispielmehr als acht Mietobjekte im Land besitzen, haben Vorteile beider Körperschaftsteuer. Davon profitieren auch Investoren, die nicht langfristig im Land leben. Es gibt drei gute Gründe in eine Anlageimmobilie auf Mallorca zu investieren.
Der Markt ist stabil und verspricht hohe Mieteinnahmen
Auf Mallorca lohnt es sich, in Immobilien zu investieren. Die Nachfrage nach Mietobjekten ist sehr hoch.
Die Entwicklung des Immobilienmarktes auf der Baleareninsel ist stabil und entwickelt sich auf einem hohen Niveau weiterhin sehr positiv. Experten zufolge soll das auch die nächsten Jahre so bleiben. Dabei hat sich der Anteil der ausländischen Investoren seit 2009 fast verdoppelt und liegt jetzt etwas höher als 40 Prozent.
Auch die Bevölkerungszahlen auf den gesamten Balearen steigen. Ein Zeugnis für die Attraktivität der Region. Von 2018 bis 2019 lag das Bevölkerungswachstum mit 1,8 Prozent weit über dem in allen anderen Regionen des Landes. Vor allem der Zuzug aus EU-Ländern hat für diese Wachstumszahlen gesorgt.
Die steigenden Bevölkerungszahlen lassen die Nachfrage nach Mietobjekten auf hohem Niveau bleiben. Insbesondere Mallorca kann beim derzeitigen Stand den Bedarf nicht decken. Es gibt stets Möglichkeiten in Neubauprojekte zu investieren oder ein Haus auf Mallorca zu kaufen, um es zu vermieten. Der Bedarf an Wohnungen wird auch in den nächsten Jahren hoch bleiben.
Welche Renditen können Investoren erwarten?
Mallorca war und ist ein attraktiver Standort für ein Mietobjekt. Das gilt für kurzfristige Vermietungen als Ferienwohnung oder für langfristige Vermietungen. Für die kurzfristige Vermietung brauchen Vermieter eine Lizenz, die nicht mehr so einfach zu bekommen ist. Doch es stehen viele Immobilien zum Verkauf, die bereits eine Lizenz haben. Sie liegen hauptsächlich im Südwesten und im Norden der Insel.
Bei langfristiger Betrachtung liegen die Mietrenditen bei vier bis sechs Prozent. Insbesondere in Palma und auch im Südwesten der Insel ist das realistisch. Die Kapitalrenditen sind damit seht attraktiv. Mit kurzfristiger Vermietung lassen sich teilweise sogar höhere Renditen erzielen.
Mieteinnahmen decken die Kosten
Noch sind die Zinsen nicht exorbitant angestiegen, sodass die immer noch relativ niedrigen Zinsen für eine Finanzierung sehr günstig sind. Investoren, die eine Anschaffung auf Kredit in Erwägung ziehen, haben damit eine gute Ausgangsposition.
Bei Anlage- oder Wohnimmobilien sollten die Käufer mindestens 30 Prozent des Kaufpreises und die Kosten für die Anschaffung in Form von Eigenkapital haben. Nur wenige haben das Glück eines großen Lottogewinns. Zudem ist darauf zu achten, dass die Darlehenskosten niedriger sind als die regelmäßigen Mieteinnahmen, sodass von Anfang an ein Überschuss entsteht.
In Spanien lebende Investoren genießen Steuervorteile
Für Investoren, die langfristig in Spanien leben wollen, sind das sogenannte Beckham Gesetz und das Goldene Visum interessant.
Beim Beckham-Gesetz handelt es sich um ein spanisches Steuergesetz, das im Jahr 2005 erlassen wurde. Damit haben alle ausländischen Arbeitnehmer die Möglichkeit, sich nach den Kriterien der spanischen Einkommensteuer für Nicht-Residenten besteuern zu lassen. Sie müssen demzufolge nur das Einkommen in Spanien versteuern, das sie auf spanischem Hoheitsgebiet erwirtschaften, während sie auf Mallorca leben. Einkommen, das sie anderswo verdienen, fällt nicht unter diese Einkommensteuer.
Das Programm „Goldenes Visum“ gibt es in Spanien seit 2013. Es besagt, dass jeder der mindestens 500.000 Euro in eine Immobilie in Spanien investiert, eine Aufenthaltsgenehmigung für sich und seine Familie erhält. Dieses Visum ist sehr flexibel. Es lässt sich leicht verlängern, es ist nicht an eine Mindestaufenthaltsdauer gebunden und ist besonders interessant für alle Bürger, die nicht aus der EU stammen. Damit können auch Nicht-EU-Bürger frei in der Schengen-Zone reisen. Das ist eine sehr attraktive Option für globale Investoren, die auf diese Weise schnell in alle europäischen Großstädte reisen können.
Steuervorteile auch für Nicht-Residenten
Immobilieninvestoren, die sich nicht langfristig Mallorca niederlassen wollen, können dennoch von Steuervorteilen profitieren. Es kann für Anleger vorteilhaft sein, für die Betreuung der Mietimmobilien eine Immobiliengesellschaft zu gründen.
Gemäß Artikel 48 und 49 des spanischen Körperschaftsteuergesetzes gibt es für Unternehmen, die sich auf die Vermietung von Wohnraum auf spanischem Hoheitsgebiet konzentrieren, von Steuervorteilen profitieren. Dafür gibt es ein paar wichtige Voraussetzungen, beispielweise muss die Anzahl der Wohnungen, die das Unternehmen zur Vermietung anbietet, über acht liegen und die Wohnungen müssen für mindestens drei Jahre vermietet oder zur Vermietung angeboten werden.
Die Körperschaftsteuer auf die Mieteinnahmen sinkt von 25 auf 3,57 Prozent. Der Mehrwertsteuersatz liegt bei vier Prozent, während der allgemeine Mehrwertsteuersatz bei zehn Prozent liegt.
Was ist bei der Finanzierung einer Immobilie in Spanien zu beachten?
Wer im Ausland eine Immobilie kauft, sollte sich vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags unbedingt anwaltlich beraten lassen.
Mallorca hat nicht nur eine schöne Seite mit Strand und Meer. Auch die Bergwelt ist sehr attraktiv. Daher suchen Investoren auch im Hinterland nach interessanten, sanierungsbedürftigen Häusern als Geldanlage.
Bei diesen Objekten ist der Kaufpreis oft niedrig, allerdings gilt es ein paar wichtige Punkte zu beachten. So ist die Grunderwerbsteuer vom Kaufpreis abhängig. Für Immobilien, mit einem Preis von unter 400.000 Euro beträgt sie acht Prozent. Sie steigt bis auf 11,5 Prozent maximal an, wenn die Immobilie über eine Million kostet.
Weitere Nebenkosten sind: Beurkundungssteuer für den notariell beglaubigten Kaufvertrag. Es nicht ratsam, ohne notariell beglaubigten Vertrag zu kaufen, denn er bietet dem Käufer Schutz, weil die Eigentumsverhältnisse klar geregelt sind. Dafür fallen Rechtsanwaltsgebühren an, die sich auf etwa ein Prozent vom Kaufpreis belaufen und individuell verhandelbar sind. Die Notargebühren betragen etwa 0,3 Prozent vom Kaufpreis. Die Eintragung ins Eigentumsregister kostet etwa 0,25 Prozent vom Kaufpreis. Für die Gestoría, also Verwaltungsformalitäten über eine Agentur abgewickelt, kosten zwischen 200 und 1000 Euro. Wer seine Immobilie auf Mallorca finanzieren will, sollte sich unbedingt genau über die Kosten informieren und diese bei der Kalkulation berücksichtigen.
Abbildung 1: Pixabay © hans (CC0 Public Domain)
Abbildung 2: Pixabay © devolk (CC0 Public Domain)
Abbildung 3: Pixabay © edar (CC0 Public Domain)
Leave A Comment